Alienação fiduciária

A alienação fiduciária é um tipo de garantia envolvendo a transferência de um bem físico (tangível), geralmente imóvel, a um devedor, sendo que a posse legal permanece com o credor até a quitação da dívida. Se esta não for paga, o devedor perde o direito de uso do bem; se for, ele recebe a posse do imóvel. Uma categoria relativamente pouco notável no direito internacional, a alienação fiduciária tem suplantado modalidades tradicionais como a hipoteca no Brasil ao flexibilizar a aquisição de novos imóveis por indivíduos com pouco poder de compra.

Introduzida no país pelo presidente Castelo Branco em 1965 com a Lei nº 4.728, a alienação fiduciária pretendia facilitar a movimentação de crédito, principalmente em transações imobiliárias, em face das regulamentações arcaicas da época. Se "alienação" trata da transferência do bem, o termo "fiduciária", proveniente do latim fiduciarius, refere-se ao agente que transmite o bem (agente fiduciário, o credor). No Brasil, o exemplo mais comum é o seguinte:

Um indivíduo deseja adquirir seu primeiro apartamento. Entretanto, como não possui capital para arcar com esse investimento, ele vai até a imobiliária e negocia o direito de ocupar o imóvel mediante pagamento parcelado do seu valor. Isso, na prática, é um contrato de alienação fiduciária: o agente fiduciário (imobiliária) cede o apartamento ao agente fiduciante (indivíduo), mas retém a posse até o pagamento de todas as parcelas. Finda a dívida, a posse vai para o indivíduo; em caso de calote, a imobiliária pode rescindir o uso de sua propriedade por terceiros; ou seja, expulsar o ocupante.

No Brasil, a alienação fiduciária é um direito real (direito de propriedade sobre coisa alheia), sendo hoje regulamentada principalmente pela lei Lei nº 9.514. Ela se distingue da hipoteca em ao menos duas características: 1) a posse da propriedade permanece com o credor até a quitação da dívida, enquanto, na hipoteca, tanto a posse quanto o uso são do devedor; 2) a quitação de dívida prevê a transferência da posse do credor ao devedor, enquanto, na hipoteca, a posse permanece com o devedor. Se a finalidade de uma hipoteca convencional é a obtenção de empréstimo pecuniário, sendo o bem apenas uma garantia de pagamento, a finalidade da alienação é o uso (e eventual posse) deste bem. Considerando que os bens hipotecados possuem, em geral, altíssimo valor, entende-se o porquê da popularidade da alienação fiduciária no Brasil, onde a posse de imóveis ainda não é norma e onde a busca pela casa própria é complicada pela realidade financeira de uma população majoritariamente de classe média-baixa.

Bens móveis também são contemplados, a exemplo de carros, só que seu amparo legal iniciou-se com o Decreto-Lei nº 911, de 1969, posteriormente alterado em 2014 pela Lei nº 10.931. Na prática, usa-se a alienação fiduciária quase sempre para bens infungíveis, ou seja, únicos e insubstituíveis, mas interpretações como a súmula 28 do Superior Tribunal de Justiça possibilitam a alienação de bens fungíveis. Enquanto houver a dívida, presumindo-se nenhuma irregularidade nos pagamentos, o fiduciante (devedor) pode usufruir da propriedade, mas o credor fiduciário, sendo detentor da posse, pode responsabilizá-lo por quaisquer danos que venha a causar, incluindo compensação financeira, além da dívida pendente, por danos irreversíveis.

Antes do pagamento da dívida, o fiduciante não pode comercializar o bem a terceiros; após o pagamento, o fiduciário deve fornecer-lhe um termo de quitação de dívida em até trinta dias, sob pena de multa de 0,5% sobre o valor do contrato por mês de atraso. Por fim, o registro desta modalidade é feito no Cartório de Registro de Títulos e Documentos da sede do fiduciário.

Referências:

GONDIM, Thais de Arruda. "Alienação fiduciária na prática". Âmbito Jurídico, Rio Grande. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=658>. Data de acesso: 20 de julho de 2016.

REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL. Decreto-Lei no 10.941/2014. Brasília: Planalto do Governo. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm>. Data de acesso: 20 de julho de 2016.

REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL. Lei no 9.514/1997. Brasília: Planalto do Governo. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm>. Data de acesso: 20 de julho de 2016.

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