Modos de Aquisição da Propriedade Imobiliária

A propriedade é um direito real, pois o proprietário exerce poder direto e imediato sobre a coisa, possui o direito de buscar a coisa de quem injustamente a possua ou a detenha (direito de sequela), possui eficácia absoluta (erga omnes), tem a publicidade como cacterística, além de o credor de garantia real possui direito de preferência frente aos demais credores.

Em relação às formas de aquisição da propriedade imobiliária, o rol enumerado pelo Código Civil (artigos 1238 ao1259) não é taxativo, mas sim exemplificativo, podendo existir outras formas de aquisição.

A propriedade imobiliária poderá ser adquirida de forma originária ou derivada. Será adquirida de forma originária a propriedade quando esta for desvinculada de relação com o antigo proprietário, sem a existência de relação jurídica de transmissão. Será adquirida de forma derivada a propriedade quando houver relação com o antigo proprietário. Esta transmissão poderá ser inter vivos (venda, por exemplo) ou causa mortis (transferência do patrimônio do falecido para seus herdeiros).

A aquisição da propriedade imobiliária poderá ocorrer através de Usucapião, Registro do Título e pela Acessão.

A Usucapião, ou prescrição aquisitiva, é uma forma originária de aquisição da propriedade imobiliária, que se dá pela posse prolongada no tempo e outros requisitos legais. Esta modalidade se divide em:

  • Usucapião extraordinária (Cuja aquisição exige a posse contínua durante quinze anos, sem oposição judicial – posse mansa e pacífica-, e a intenção de ter a coisa como sua – animus-. Não sendo exigido justo título e boa- fé, nem a moradia do possuidor);
  • Usucapião Ordinária (Esta se difere da extraordinária por exigir a presença de elementos como o justo título e boa-fé. Nesta modalidade o prazo exigido da posse contínua é de dez anos, podendo ser reduzido para cinco se estiverem presentes outros elementos como moradia do possuidor no imóvel e aquisição de forma onerosa.);
  • Usucapião Especial Rural (Neste caso, o possuidor deve possuir imóvel em área rural não superior cinqüenta hectares, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, pelo prazo de cinco anos, independentemente de justo título e boa-fé, não podendo o possuidor ser proprietário de outro imóvel, seja ele urbano ou rural.);
  • Usucapião Especial Urbana (Nesta hipótese, o possuidor deve possuir imóvel urbano, com extensão de máxima de 250 metros quadrados, utilizado para fins de sua moradia ou de sua família, sendo a posse mansa e pacífica, por cinco anos ininterruptos. O mesmo não poderá ser proprietário de qualquer outro imóvel urbano ou rural).

Na aquisição da propriedade por títulos (compra e venda ou doação, por exemplo), há a necessidade de um módulo especial denominado Registro, pois os negócios jurídicos não são suficientes para transferir a propriedade de bens imóveis. Sem o Registro Público não há transferência da propriedade.

O Registro é vinculado ao título que lhe deu causa, o que gera uma força probante relativa ou juris tantum. Em outras palavras, o Registro admite prova em contrário (Se houver fraude no contrato, por exemplo).

O Registro no Cartório traz publicidade à transmissão da propriedade, e deverá ser realizado no local onde se encontra o imóvel. Cria também, uma relação contínua do antigo proprietário com o novo, além de exigir a perfeita individualização da coisa.

A Acessão é a forma de aquisição da propriedade que ocorre com um aumento do volume ou do valor da coisa principal, em virtude de um elemento externo. As Acessões podem ser naturais, quando causadas pela natureza, ou industriais, quando há a participação do homem.

As Acessões naturais podem ocorrer:

  • Pela formação de ilhas: As ilhas formadas em correntes comuns e particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observado o artigo 1249 do Código Civil e seus incisos.
  • Pela aluvião: Ocorre quando se formam acréscimos ou sedimentações de forma imperceptível, lenta e gradual por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas. Este acréscimo pertence aos donos dos terrenos marginais, sem indenização. (Artigo 1250 do Código Civil).
  • Pela avulsão: Ocorre quando por força natural e violenta, uma porção de terra se deslocar de um prédio e se juntar a outro. De acordo com o artigo 1251 do Código Civil, o dono do prédio acrescido adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do prédio que perdeu a porção de terra ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.
  • Pelo abandono de álveo (leito do rio): Ocorre quando o leito do rio muda de direção em função da corrente, pertencendo à nova porção aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.

As construções e plantações são formas de acessões industriais. São aquelas que decorrem da conduta humana e estão dispostas nos artigos 1253 a 1259 do Código Civil.

Bibliografia:

GONÇALVES. Carlos Roberto. Direito civil Brasileiro. Direito das Coisas. 5.Ed. Saraiva. São Paulo. 2010.

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