Direito imobiliário

O Direito imobiliário é um ramo do Direito privado que visa estabelecer regras para as relações que envolvam a posse, o aluguel, aquisição e a perda da propriedade, o usucapião, as incorporações imobiliárias, o direito de preferência do inquilino, o financiamento da casa própria, entre outros aspectos que envolvam as relações privadas no que tange ao Direito imobiliário.

O condomínio horizontal ou vertical, por exemplo, é regida pelo Direito imobiliário, mais precisamente pela lei nº 4.594/64, que traz a denominação de condomínio edilício, sendo que alguns poucos dispositivos legais continuam em vigor por não terem sido regulamentadas pelo Código Civil, com exceção das incorporações imobiliárias, que continuam em vigor por não terem sido contempladas pelo referido diploma legal civil.

Há várias leis que regem o Direito imobiliário, como por exemplo, a lei nº 8.245/91, que regula as relações entre locador e locatário, no que tange as obrigações de cada um, ao Direito de preferência do inquilino, caso o locador resolva vender o bem em que o mesmo se encontre alocado, os períodos de duração de cada contrato e as peculiares de cada um, entre outros fatores como a sublocação e o direito do locador de vistoriar do imóvel alugado, caso entenda que seja necessário.

A boa pratica imobiliária assegura que ao locador terá o Direito de exigir fiador do locatário, que em outras palavras nada mais do que o garantidor do cumprimento das obrigações do locatário, como por exemplo, o pagamento do aluguem.

Há também a lei nº 4.380/64 que regula o sistema financeiro da habitação, bem como, a lei nº 6.015/63, que trata dos registros públicos.

O Direito imobiliário também rege as boas praticas de corretagem, que estão previstas no artigo 722 do Código Civil, aduzindo que:

Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

É bom que fique claro que para ser um corretor de imóvel, o profissional corretor deve estar habilitado pelo órgão de classe Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI).

Lembrando que embora a Corretagem esteja na esfera do Direito imobiliário, está relação é classificada pelo Código de Defesa do Consumidor(CDC), como uma relação de consumo, significando dizer que o Corretor responde por danos ao consumidor. Vejamos:

O “fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos” e que se equiparam “aos consumidores todas as vítimas do evento”.

Ademais, não só os Corretores serão responsabilizados, mas todos aqueles que estiverem envolvidos na negociação como a construtora, a incorporadora, a imobiliária, arcarão solidariamente por todos os danos sofridos sejam eles de natureza material ou moral.

Em caso de promessa de compra e venda, outro importante instituto do Direito imobiliário, é preciso que se tenha muito cuidado e algumas precauções na hora de comprar o seu imóvel. Se a aquisição do bem for feito junto a pessoa física, antes de proceder a compra vá até a prefeitura da cidade onde fica imóvel e veja se o IPTU está em dia e peça certidão, solicite também certidões negativas do imóvel junto a justiça do trabalho, justiça comum e ao registro de imóveis local.

Caso se trate de um bem comprado junto a alguma incorporadora, procure informações sobre a mesma, bem como, da construtora envolvida no empreendimento junto ao mercado para saber se você está de fato lidando com empresas idôneas e responsáveis. Procure conhecer empreendimentos já feitos pelas empresas em questão, consulte o cartório de imóveis local e veja se a mesma já registrou o memorial de incorporação do empreendimento. A boa pratica do Direito imobiliário preconiza que se leia com atenção o contrato de compra e venda, que deve estabelecer prazos fixos para cada fase da construção sob pena de ter que ressarcir o comprador caso não honre esses prazos. Por fim, vá pelo menos uma vez ao mês ao empreendimento e veja se a obra está avançando. Caso não esteja você pode exigir o distrato em comum acordo com empresa responsável pelo empreendimento ou na impossibilidade dessa alternativa, a via judicial.

Bibliografia:
JUNIOR, João José da Silva. O Laudêmio e a sua Juridicidade. Disponível em: http://www.stf.jus.br/repositorio/cms/portalTvJustica/portalTvJusticaNoticia/anexo/Joao_Jose_da_Silva_Junior.pdf

Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB – GO. Manual de boas práticas do Mercado Imobiliário. Disponível em: http://www.oabgo.org.br/oab/arquivos/downloads/OAB_0027_15_-_Manual_Imobiliario_01396.pdf

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