A incorporação imobiliária se caracteriza pela atividade exercida por pessoa física ou jurídica com o objetivo de realizar a construção de unidades individuais ou em conjunto para alienação total ou parcial das mesmas. A incorporação imobiliária é regida pela lei nº 4.591 de 16 de Dezembro de 1964.
O incorporador poderá fazer as vendas das unidades individuais ainda na planta que está em construção. Entretanto, é importante que o interessado se certifique se a incorporadora já procedeu o registro dessa incorporação no registro de imóveis local aonde está o imóvel objeto dessa incorporação.
Vale salientar que uma vez que o memorial de incorporação não foi registrado no cartório de registro de imóveis local das unidades em construção a venda, estará o incorporador cometendo crime contra a economia popular. Poderá também, caso queira, ser o construtor e o corretor da incorporação.
Um detalhe importante no âmbito da incorporação imobiliária é que se o incorporador for cessionário do terreno ou seu promitente comprador, o contrato de compra e venda deverá conter as cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade. Ainda deve o mesmo estar na posse do terreno para que se caracterize a ideia de definitividade, uma vez que o contrato não sendo definitivo, o mesmo poderá ser rescindido.
É obrigação do incorporador construir e vender o bem a preços e prazos bem definidos.
A incorporação constitui como todo e qualquer investimento em receitas e despesas, que nesse caso consiste no custo de toda a construção, bem como, no custo da averbação das unidades para a sua individualização e discriminação, em caso de condomínio.
Cabe ao incorporador a adoção de todas as medidas cabíveis para a administração e preservação do bem afetado, inclusive podendo proceder a adoção de medidas judiciais.
Fica também a cargo do incorporador a captação de recursos para a incorporação do bem empreendimento imobiliário, devendo aplicá-lo na forma prevista em lei e assim preservar os recursos necessários para a conclusão da obra.
Deve o incorporador deixar o livre acesso a pessoa nomeada como representante da comissão a livros contábeis, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva da incorporação em questão, bem como, a quaisquer outros documentos relativos ao empreendimento imobiliário.
É bom lembrar que a incorporação se subdivide em duas modalidades, que são elas a incorporação a preço certo ou fechado ou incorporação a preço de custo ou chamada equivocadamente de condomínio fechado.
No caso do condomínio fechado, esse tipo de incorporação se caracterizará quando um grupo de pessoas adquire um terreno, mandam elaborar o projeto, contratam a construtora e elas mesmas assumem o risco pelo empreendimento.
Já no caso da incorporação a preço certo, o contrato assume o status de promessa de compra e venda, ficando o comprador ciente do preço previamente estabelecido, sobre qual poderá incidir juros ou não. Nesse caso, o valor da construção poderá ser pago uma parte durante a obra e a outra no término da mesma. Poderá ainda se utilizar o financiamento bancário ou os recursos do próprio incorporador.
Já na incorporação a preço de custo, essa deverá ser por instrumento contratual, que terá o status de promessa de compra e venda da fração ideal do terreno e do contrato de construção por administração a preço de custo em relação a cada unidade produzida. Nesse tipo incorporação, o preço cobrado corresponde a parte que cada um tem no empreendimento imobiliário, ou seja, uma vez aceito o orçamento da construção pelo adquirente, haverá o rateio entre os condôminos do custo gerado pela construção.
É crucial para o comprador antes da aquisição de um empreendimento imobiliário ler a minuta do contrato com bastante atenção, bem como, elucidar todas as dúvidas no que tange as formas de pagamento, valor das parcelas, correção monetária, a taxa mensal e se haverá a cobrança de juros.
Por fim, a incorporação termina com a venda e registro de todas as unidades individuais.
Bibliografia:
MIRANDA, Professora Msc. Maria Bernadete. Incorporação Imobiliária. Disponível em: http://www.direitobrasil.adv.br/arquivospdf/revista/revistav22/aulas/ii.pdf
BARROSO, Sônia. Incorporações imobiliárias. Uma análise sob a ótica contratual. Disponível em: http://www.soniabarroso.pro.br/graduacao/incorporacoesimobiliariasapresentacao.pdf
Texto originalmente publicado em https://www.infoescola.com/direito/incorporacao-imobiliaria/