Hipoteca

Por Thais Pacievitch
Hipoteca é a sujeição de bens imóveis ao pagamento duma dívida, sem se transferir ao credor a posse do bem gravado.

A palavra hipoteca é derivada do grego hypothéke, e significa “coisa entregue pelo devedor, por exigência do credor”.

A hipoteca é uma convenção de garantia de uma dívida, que pressupõe um compromisso anterior. È considerado, portanto, um direito real, embora seja um acessório de um compromisso principal. Cumprido o compromisso, a hipoteca é extinta. Importante ressaltar que a hipoteca só é resgatada com o pagamento integral da dívida, ou seja, com a quitação. Pagamentos parciais não exoneram parte do bem hipotecado, de forma que a dívida, ainda que menor, continue.

Os seguintes bens são passíveis de hipoteca: imóveis (terrenos, sítios, chácaras, fazendas, prédios, e apartamentos), os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles (benfeitorias, melhoramentos, as máquinas da fábrica, matas, árvores de corte, lavouras, frutos pendentes, implementos agrícolas, gado, entre outros), domínio direto, domínio útil, estradas de ferro, pedreiras e minas, navios e aeronaves.

A hipoteca só é considerada um direito real quando atende a dois princípios básicos: o da especialização e o da publicidade.

O princípio da especialização é o próprio documento, o ato constitutivo, que deve ser inscrito no Registro de Imóveis da circunscrição onde se situa o bem dado em garantia. Nesse documento constam: o valor da dívida garantida pelos bens hipotecados, a descrição detalhada e minuciosa dos bens hipotecados e os nomes dos credores e devedores.

O princípio da publicidade se dá a partir da inscrição do ato constitutivo no Registro de Imóveis. A inscrição torna pública a hipoteca, tornando todos cientes do ônus existente.

Somente o dono de um bem pode hipotecá-lo. Pessoas casadas precisam da assinatura do cônjuge para realizar a hipoteca. Menores de idade, tanto sob o pátrio poder como os sob tutela não podem hipotecar seus bens, assim como pessoas interditadas e pessoas falidas.

Um mesmo bem pode ser hipotecado em mais de um ato constitutivo, ou seja, para mais de um credor, desde que o valor do imóvel ultrapasse o valor da primeira dívida.

O prazo de vencimento da hipoteca é estipulado pelas partes, no momento do ato constitutivo, podendo ser prorrogado. Após 30 anos, ocorre a perempção da hipoteca, ou seja, encerra-se o prazo para a execução da hipoteca.

No Brasil, a hipoteca como garantia é mais utilizada nos financiamentos agricolas. Diferente da maioria dos países, a hipoteca no Brasil tem perdido espaço para a alienação fiduciária.