A lei que disciplina as locações residenciais e comerciais urbanas no Brasil é a lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, que foi elaborada com a forte intenção de regular principalmente as relações locatícias no na contratação, no período de uso e nos desenlaces, que até então eram muito mais difíceis de ocorrerem de forma amigável.
Também existe no Código Civil de 2002, artigos que se referem a locação de coisas, entretanto, a lei especial prevalece sobre a lei geral, mesmo que editada anteriormente, e quando não existe impedimento de que seja incorporada, minimamente aos conceitos dos novos comandos legais. Aliás, bem prescreve assim o artigo 2.036 do novel Código Civil.
Na seara da locação imobiliária cabe destaque a não cumulação de garantias na contratação bem como os imóveis que são atingidos pelo dispositivo regulatório. Com isto o legislador quis inibir a prática perniciosa de alguns locadores, que obrigavam o pretendende à locatário na apresentação de excesso de garantia, inclusive diversificada. Exigiam, por exemplo, que fosse efetuada caução de determinado valor, além da garantia oferecida de fiadores garantidores, o que hoje é terminantemente proibido pela Lei 8245/91, conforme abaixo:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução;
II - fiança; III - seguro de fiança locatícia, .IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
No que se refere a caução em dinheiro fica estabelecido que a quantia de caução não pode ultrapassar o montante de 3 (três) meses do aluguel vigente, que deve ser depositado em caderneta de poupança, revertendo em favor do locatário, quando ao final do contrato.
Tem havido incremento de seguro fiança na locação imobiliária, o que onera em praticamente mais um aluguel por ano, custos a serem enfrentados pelo locatário, que tem em contrapartida a desnecessidade de passar por alguns constrangimentos na tentativa de obtenção de fiador proprietário que possa garantir a locação.
O artigo 17 da lei veda a estipulação do aluguel em moeda estrangeira ou a sua vinculação a moeda estrangeira ou salário mínimo e o artigo 43 define na condição de contravenção penal a eventual exigência de mais uma modalidade garantia num mesmo contrato de locação, ou a cobrança antecipada de aluguel, salvo a hipótese do artigo 42 ou na locação por temporada.
No que tange aos imóveis que são objeto da lei 8245/91, não se incluem àqueles ressalvados no Parágrafo Único do artigo 1º, conforme abaixo descrito. Isto porque são ordenados pelo Código Civil e legislação própria. Para melhor compreensão, transcreve-se a abrangência das leis e suas aplicabilidades:
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei: (8.245/91)
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações: 1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 3. de espaços destinados à publicidade; 4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
É interessante caracterizar as locações por temporada, que possuem tratamento especial, no sentido de resguardar os contratantes, que poderão se utilizar de formas diferenciadas do direito, para estipular a contratação, tendo o cuidado especifico de evitar que a locação se transforme em locação residencial comum:
Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Outro aspecto relevante é quanto à devolução do imóvel, que em regra geral não pode ser reavido pelo locador durante o prazo de duração do contrato, com as exceções previstas na lei acima referida. O locatário poderá devolver desde que pague proporcionalmente a multa pactuada, conforme disciplina o artigo 4º. da lei comentada. Destaque-se também o artigo 9º. Que define as situações mais comuns que podem resultar no desfazimento da locação:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
Por fim, importante destacar que estes comentários são apenas informativos para uma lei tão importante na segurança jurídica das locações no país, e que aqui se destacou pontos considerados relevantes, sem minorar a complexidade de outros artigos e dispositivos contidos na lei, orquestrada pelo Ilustre jurista Sylvio Capanema, professor de nobre cátedra no ramo imobiliário e sempre Desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, que traçou especiais conformações ao direito civil brasileiro.
Fontes
Brasil. Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações urbanas.
Brasil. Código Civil Brasileiro. Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002
Texto originalmente publicado em https://www.infoescola.com/direito/locacao-imobiliaria-urbana-aluguel/